INMOBILIARIO HOTELERO EN LA RIVIERA MAYA
La Riviera Maya cobró especial relevancia para el sector inmobiliario en los últimos años, detonándose el llamado “boom inmobiliario”, invertir en una zona turística y conocida internacionalmente garantiza una inversión segura, porque el dinero es tangible en un bien físico que genera alta rentabilidad por el nivel de demanda de ocupación vacacional y hotelera.
Los niveles de ocupación en el sureste mexicano tras la pandemia de salud vienen siendo sostenibles después del segundo semestre del año 2020, con una recuperación del sector turístico de más del 70% en el segundo trimestre del año 2021; factor de suma relevancia para el sector puro y duro de inversión inmobiliaria.
*Actualmente las operaciones sólo están un 29% por debajo de las cifras del 2019 y se registra un 22% más de turismo norteamericano en comparación con el año 2019(Según declaraciones de Marisol Vanegas, Secretaria de Turismo del Estado de Quintana Roo). Sin embargo, hay otros países punteros como Francia y España que todavía están un 80% por debajo de su flujo turístico habitual.
¿Qué es el ROI?
El retorno sobre inversión o return of investment, por sus siglas en inglés (ROI), es una métrica para conocer la ganancia de una inversión entorno a un negocio, con base en el ROI es posible planificar metas basadas en resultados tangibles y entender si vale o no la pena invertir en bienes inmuebles; para calcular el ROI o la fórmula que generalmente es utilizada consiste en restar la ganancia de la inversión con el costo de la inversión y dividirla también por el costo de la inversión. Este cálculo será variable dependiendo del tipo de modelo de negocio, ya sea por arrendamiento y/o venta después de un período de apreciación del inmueble.
Para calcular el “ROI BRUTO por rentas inmobiliarias”, se deben calcular los ingresos estimados anuales por el ingreso, dividido entre el monto de la inversión inicial y este se multiplica por 100.
Para calcular el “ROI NETO”, se deben considerar y restar otros valores de cálculo como gastos de operación, mantenimiento, reparación, impuestos, créditos, entre otros.
¿Factores que inciden en el ROI?
UBICACIÓN DEL INMUEBLE.
El destino influye directamente en la rentabilidad de la inversión inmobiliaria. La Riviera Maya es un destino altamente seguro para invertir, es una zona turística de talla internacional, con alto grado de posicionamiento que impacta en la elevada ocupación de los inmuebles y en consecuencia en los ingresos por ventas que influyen directamente en el retorno de inversión.
INFRAESTRUCTURA Y SERVICIOS PÚBLICOS DE LA ZONA.
El “boom inmobiliario en ciertas zonas” puede resultar rentable a corto plazo, pero a largo plazo corre riesgo la rentabilidad del inmueble, si no se cuenta con unos niveles de seguridad publica aceptables y un plan de desarrollo urbanístico a nivel municipal que prevea nuevas vialidades de refuerzo en la zona, accesos a las playas sin congestionarse, y además el abastecimiento de agua potable y la recolección y gestión de residuos.
Al elegir la adquisición de un inmueble además es relevante su cercanía a un aeropuerto internacional y su conexión por carretera de cara a garantizar la accesibilidad de los turistas o huéspedes.
ADMINISTRACIÓN CONVENCIONAL A TRAVÉS DE ADMINISTRADORES LOCALES DE INMUEBLES.
El modelo de negocio inmobiliario hotelero denominado “condo hotel” ha generado un mayor retorno de la inversión en propiedades que son administradas por profesionales del ramo hotelero y con operadores experimentados a nivel internacional.
Sin embargo, numerosos conjuntos bajo el modelo de condo hotel son de tamaño reducido, menos de 80 habitaciones, lo que ha provocado que sean operadas directamente por administradores locales de inmuebles con captación de huéspedes principalmente a través de AIRBNB, lo que ha provocado bajas ocupaciones hoteleras especialmente en los meses de temporada baja, y tarifas hoteleras por noche relativamente bajas. Como consecuencia, el modelo de administración convencional habitualmente logra un ROI de sólo el 3-4% anual sobre el precio de adquisición del inmueble, como ocurre en la mayoría de los conjuntos de Playa del Carmen y Tulum.
ADMINISTRACIÓN BAJO UNA MARCA HOTELERA INTERNACIONAL.
Sin duda la marca y categoría del hotel, especialmente si es a través de una marca internacional de renombre, son factores que detonan la rentabilidad inmobiliaria al contar con una mayor ocupación hotelera del conjunto y mayores tarifas por noche.
En conjuntos en la Riviera Maya dentro del segmento de lujo superior se logra aumentar la ocupación de las habitaciones (tu residencia o departamento) durante gran parte del año, incluso en meses de temporada baja, al contar con amenidades como centro de convecciones y reuniones para empresas, instalaciones para celebración de bodas y centro médico donde se fomenta el turismo médico. De este modo, las grandes marcas hoteleras internacionales bajo el modelo de condo hotel logran altas rentabilidades de explotación hotelera, por encima del 10% anual, al que habría que sumar el aumento del valor del bien inmueble o plusvalía anual de la propiedad, lo que hace que una inversión inmobiliaria de este tipo alcance rendimientos en torno al 20% anual.
En nuestros próximos blogs semanales podrás encontrar más información de utilidad para inversionistas que estén interesados en el mercado inmobiliario.
